Türkiye'de toplam 473 bin 419 hektar 2B arazisi var. Eğer taslak onaylanırsa, işe Antalya'dan başlanacak. Mersin, Balıkesir, Ankara, Muğla, İstanbul, İzmir, Eskişehir, Kırklareli, Tekirdağ, Manisa, Samsun ve Bursa'da kapsam içerisinde...

Orman vasfını kaybetmiş araziler olan 2B arazilerinin satışı, son noktaya geldi. Ancak tek sorun; fiyatlandırma aşamasında rayiç bedelin mi yoksa emlak vergisi değerinin mi geçerli olacağı...

Taslakta söz konusu arazilerin rayiç bedel üzerinden satılması öngörülüyor ancak hükümet buna çok da sıcak bakmıyor. Çünkü rayiç bedel üzerinden satış, çok daha fazla para demek...

Şöyle ki; bugünkü piyasa koşullarında bir mülkün satılabilir değeri rayiç bedel oluşturuyor. Emlak vergisine esas değerler ise söz konusu bu rakamlardan bir hayli düşük. 

Araziyi satın alanlar % 10'unu peşin, geri kalanını ise 5 yıl vadede ödeyecek.

Peki bu satıştan kim kârlı, kim zararlı çıkacak? Tasarı kabul edilirse, arsa fiyatları nasıl etkilecek? İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası 2. Başkanı Nizameddin Aşa, merak edilen soruları ntvmsnbc'ye cevapladı.

2B yasası nedir?
2B yasası olarak bilinen yasa tasarısı, orman vasfını yitirmiş orman arazilerinin hazineye devri ile hak sahiplerine satışını öngören bir yasa.  

Yasa dahilindeki söz konusu 2B alanları hangileri?
Buradaki araziler aslında ormanlık bir bölgede bulunuyor iken, zamanla orman vasfını kaybetmiş arazilerdir.

Bu arazilerin Türkiye'deki dağılımı nasıl?
Türkiye'de toplam 473 bin 419 hektar 2B arazisi olduğu belirtiliyor.

Uygulamadan yararlanacak yerler arasında ilk sırayı 45 bin 548 hektarla Antalya alıyor. Bu ili 39 bin 287 hektarla Mersin izliyor.

Balıkesir'de 34 bin 887, Ankara'da 31 bin 706, Muğla'da 29 bin 138, İstanbul'da 18 bin 233, İzmir'de de 14 bin 772 hektar arazi bu kapsamda yer alıyor.

Eskişehir, Kırklareli, Tekirdağ, Manisa ile Samsun ve Bursa gibi şehirler de kapsam içinde.

Düzenlemeden, arazilerinin önemli kısmı 2B kapsamında bulunan İstanbul Sultanbeyli, Ümraniye ve Beykoz gibi ilçelerin etkilenmesi bekleniyor.

DÖNÜŞÜ MÜMKÜN OLMAYAN ARAZİLER EKONOMİYE KAZANDIRILACAK
Özellikle İstanbul başta olmak üzere büyük şehirler bu yasadan nasıl sonuç alacaklar?
Bu tasarının yasalaşması durumunda, mevcutta herhangi bir tapusu veya imar durumu olmayan araziler yasal hale getiriliyor. Daha önce işgalden veya zilliyetten dolayı bu araziler üzerinde tasarrufta bulunan kişi ve kurumlar yasadan sonra bu arazilerin tapulu sahipleri olacak.

Özellikle büyükşehirlerde çok fazla bir şey değişeceğini düşünmüyoruz. Çünkü zaten bu araziler çoktan vasfını kaybetmiş durumda. İstanbul'da üzerinde villalar, siteler, apartmanlar; Antalya gibi illerde oteller, tatil köyleri, tesisler bulunan araziler bulunduğunu duyuyoruz.

Artık dönüşü mümkün olmayan arazilerin ekonomiye kazandırılması hedefleniyor.

İSTANBUL'DA HANGİ İLÇELER?  
İstanbul ve diğer büyük şehirlerde hangi bölgeler bu kapsam içerisinde yer alıyor?
İstanbul'da Beykoz başta olmak üzere Ümraniye, Sultanbeyli, Çekmeköy, Şile, Şişli, Sarıyer, Eyüp ilçelerinde 2B arazileri bulunuyor.

İstanbul genelinde 18 bin 233 hektar 2B arazisi olduğu belirtiliyor. Şişli'ye bağlı Ayazağa, Sarıyer'e bağlı Kilyos, Zekeriyaköy, Bahçeköy, Eyüp'e bağlı Göktürk, Kemerburgaz Avrupa yakasında öne çıkan semtler arasında.

2B arazilerinin kamulaştırma düşüncesi nasıl ortaya çıktı? Kaç yıldır üzerinde çalışma yapılıyor?
2B arazilerinin hak sahiplerine tahsisi uzun zamandır gündemde. Daha önceleri orman arazilerinin direkt satışı birçok kez gündeme gelmiş fakat Anayasa'ya aykırı olduğu için veto edilmişti.

Bildiğimiz kadarıyla 10-15 yıldır bu konularda çalışmalar yapılıyor. Ak Parti Hükümeti, Anayasa'ya aykırılığı bertaraf etmek amacıyla, 2B arazilerin önce hazineye devri sonra da hak sahiplerine satışı yöntemiyle olayı çözme yoluna gitti.

Yapılan kadastro çalışmalarıyla bu araziler, orman kadastrosundan çıkartılarak hazine arazisi haline getirildi ve beklenen yasa ile de bu arazileri kullananlara satışı gerçekleştirilecek.

RAYİÇ BEDEL DEĞİL, EMLAK VERGİSİ DEĞERİ ÜZERİNDEN HESAPLANACAK
Yasa tasarısı şu an hangi aşamada?
Bildiğimiz kadarıyla yasa tasarısı halen komisyonlarda görüşülüyor. Son şekilleri verilmeye çalışılıyor. Devamlı kriterler değiştiriliyor.

Örneğin; daha önceleri asgari 5 yıl diye söylenen kullanım süresi şu günlerde değiştirildi. Zaman kısıtlaması olmadan kullanan kişiye tahsisi, rayiç bedel yerine emlak vergisi değerleri gündeme geldi.

BU YASANIN AMACI NE? HÜKÜMET BUNA KARAR VERMELİ!
Hükümet, satışlarda rayiç bedel yerine emlak vergisi değeri üzerinden yapılmasına karar verdi. Bu nasıl bir değişiklik getirir? Vatandaşa artıları ve eksileri neler olacaktır?
Bu yasanın amacı; geri dönüşü mümkün olmayan arazilerden katma değer sağlamak mı, yoksa işgalciyi ödüllendirmek mi? Hükümetin öncelikle buna karar vermesi gerekir.

SATIŞLAR RAYİÇ BEDEL ÜZERİNDEN OLMALI
İlk günden beri savunduğumuz tez; arazilerin rayiç bedeller üzerinden satılmasıdır. Yoksa hem ormanı talan eden hem de devletin arazisini işgal edenlere ödül gibi tahsis etmek ileride işgalcilerin daha cesaretlenmesine, hatta ormanların tamamen talan edilmesine neden olabilir.

SEÇİM ÖNCESİ YATIRIMI
Bu karar seçim öncesi bir yatırım olarak değerlendirilebilir mi?
Olabilir, çünkü yıllardır çözümlenemeyen bir sorunun seçim öncesi yasalaşması bu düşünceyi akla getirebilir.

Rayiç bedel ne demek? Nasıl hesaplanıyor?
Rayiç bedel, bugünkü piyasa koşullarında bir mülkün satılabilir değeri demek. Bu bedel; yakın zamanda satışı yapılmış benzer mülklerin gerçek satış değerleri tespit edilerek, bunları emsal almak suretiyle ve değerlemeyi yapan uzmanların kanaatiyle oluşuyor.

RAYİÇ BEDEL İLE SATIŞ DEVLETİN LEHİNE
Şayet araziler rayiç bedel üzerinden yapılsaydı hem vatandaş hem de hükümet açısından nasıl bir kâr - zarar tablosu çıkardı?
Burada önemli olan arazilerin gerçek piyasa değeri üzerinden satılması. Emlak vergisine esas değerler genellikle piyasa rayiçlerinin çok altındadır. Bazı bölgelerde istisna olarak emlak vergisine esas bedeller rayiçlerin üzerinde olabilir. Bu durumu tespit etmek ve uygulamak değerlemeyi yapan uzmanların raporuna göre belirlenmelidir.

Satışların piyasa rayiçlerine göre yapılması devletin lehine olacak bir durum. Burada vatandaş mağduriyeti değil devletin çıkarları önemli olmalı. Çünkü burada, devletin arazilerini işgal eden kişilerden söz ediliyor. Bunlara ceza vermek gerekirken, ödüllendirmekten bahsetmek mümkün olamaz. Tabii ki burada ormanları işgal edenlerden bahsediyoruz. Yoksa atadan, dededen kalan hakları olanları da ayırmak gerekir.

SATIŞ, ARAZİYİ KULLANANLARDAN BAŞLAYACAK
Arazi satışlarında öncelik nasıl ve kime olacak?
Arazi satışları kadastro çalışmarı esnasında araziyi kullandığı tespit edilen kişilere yapılacak. Burada araziyi ne zamandır kullanıldığına bakılmadan ismi yazılı olanlara satış yapılacak.

% 10 PEŞİN, GERİ KALANI 5 YIL VADE İLE
Bu arazilerin metrekare fiyatları, (diğer arazilere de kıyasla) ne kadar? Fiyatlar neye göre değişim gösteriyor?
Bu arazilerin metrekare fiyatları şu anda mevcut emsallerin iki üç kat altında. Çünkü tapuları yok. Fiyatlar tapu ve imar durumuna göre değişim gösteriyor. Ama piyasa fiyatları söz konusu edilmeyeceği için devletin belirlediği değerler üzerinden satış bedelleri tespit edilecek.

Ödemeler nasıl gerçekleşecek?
Eğer bir değişiklik öngörülmezse %10 peşin, kalanı da 5 yıl vadeli ödemelerden söz ediliyor.

AİLEDEN KALMA ARAZİSİ OLANLAR ZARARLI ÇIKACAK
Bu yasadan kimler yararlanacak? Kimler için olumsuz sonuç doğuracak?
Bu yasadan 2B arazilerini kullananlar, kadastro çalışmalarında ismi tespit edilenler yararlanacak. Burada bu arazileri yakın zamanlarda alanlar kârlı çıkacak, ama yıllardır aileden kalma zilliyet hakları olanlar için olumsuz sonuçlar doğacak diyebiliriz.

Bu araziler üzerinde herhangi bir inşaat mevcutsa ne yapılmalı? İmar hakkı açısından konuyu ele alabilir miyiz?
Bu araziler üzerinde imar durumuna aykırı bir yapılaşma varsa bu durumda binaların mevzuata uygun hale getirilmesi beklenir. Ama İstanbul'un % 55'nin kaçak ve iskansız olduğunu düşünürsek bir yıkım vb. uygulamalar zor gibi görünüyor.

İmar mevzuatı yönünden ele alırsak; özellikle su ve baraj havzalarında kalan binalar varsa bunların yıkılabileceğini düşünüyoruz.

Eğer bu araziler üzerinde tescilli bir bina yoksa ve bu arazi su havzası, sit alanı, boğaziçi ön görünüm bölgesi veya imar uygulaması bulunmayan bir bölgede bulunuyor ise; değeri oldukça düşük olacaktır. Bu arazilerin değerinin de, bu kriterler göz önüne alınarak tespit edilmesi gerekir.

Özellikle İstanbul'da bu satışlardan sonra neler değişecek? Beklentiler ne doğrultuda? Bu satışlardan sonra İstanbul'da pek fazla bir değişiklik olacağını düşünmüyoruz. Çünkü bu arazilerin çoğunda yapılaşma mevcut.

Bölgesel olarak yeni imara açılacak semtlerde hareketlenmeye sebep olabilir.

ARAZİLERE EV YAPANLAR HEYECANLA BEKLİYOR
Şu an nasıl bir tepki mevcut?
Bazı bölgelerde yaptığımız görüşmelerde, 2B arazilerinin üzerinde ev yapmış olanlarda büyük bir heyecan gözlemledik. Bu insanlar ve yakın zamanda arazi almış spekülatörler bir an önce yasanın çıkmasını bekliyorlar. Ama bir kesim de mağdur olacaklarını düşünüyor. Bunlarda az önce bahsettiğimiz aileden kalma zilliyet hakları olanlar, arazisinde tarım yapanlar ve oldukça yüksek bedelle daha önce üçüncü şahıslardan ev ve arazi alanlar.

TAPU ALINDIKTAN SONRA ARAZİLERİN DEĞERİ 2-3 KAT ARTACAK
2B yasası ile diğer arazi alanlarının da fiyatlarında bir değer artışı söz konusu olur mu?
Elbette fiyatlarda yükselme olacak. Düşünün ki; tapusuz bir mülkünüz tapulu hale geliyor. Bugün apartman dairelerinde bile arsa tapulu evlerin fiyatları, aynı bölgede aynı özelliklere sahip bir kat mülkiyetli dairenin en az yarı fiyatı kadar.

Yaptığımız tespitlerde imar ve yapılaşma problemi olmayan bir 2B arazisinin tapusu alındıktan sonra fiyatlarının en az iki üç katı artacağı şeklinde.

ntvmsnbc